Haus in München verkaufen und wohnen bleiben: Lohnt sich der Teilverkauf?

Der Immobilienmarkt in München ist geprägt von hohen Immobilienwerten und einer starken Nachfrage. Für Eigentümer, die in ihrer Immobilie wohnen bleiben möchten, aber dennoch Kapital freisetzen wollen, bietet der Teilverkauf eine interessante Möglichkeit. Doch lohnt sich dieses Modell in München?

Was ist ein Immobilien-Teilverkauf?

Beim Immobilien-Teilverkauf veräußert der Eigentümer einen Anteil seiner Immobilie – meist bis zu 50 % – an einen Investor oder ein spezialisiertes Unternehmen. Der Verkäufer bleibt in der Immobilie wohnen und behält ein Nießbrauchrecht, das ihm die uneingeschränkte Nutzung sichert. Im Gegenzug zahlt er ein monatliches Nutzungsentgelt für den verkauften Anteil.

Aktuelle Zahlen zum Teilverkauf in Deutschland und München

Der Teilverkauf von Immobilien gewinnt in Deutschland zunehmend an Bedeutung. Seit dem ersten Teilankauf im Jahr 2018 haben sich Teilverkauf-Anbieter bis März 2023 Anteile an 4.294 Wohnimmobilien gesichert. Dies entspricht einem Gesamtwert von etwa 1,97 Milliarden Euro, wobei die Anbieter durchschnittlich 45 % der Immobilienanteile erwerben.

Spezifische Daten für München sind begrenzt verfügbar. Angesichts der hohen Immobilienwerte und der demografischen Entwicklung in der Stadt ist jedoch davon auszugehen, dass das Modell auch hier auf Interesse stößt.

Verkaufspreis: Der Stadtteil in München ist entscheidend

Der Verkaufspreis einer Immobilie in München hängt nicht nur von der Beschaffenheit und Ausstattung des Objekts ab, sondern maßgeblich von der Lage. München ist bekannt für seine hohen Immobilienpreise, die jedoch von Stadtteil zu Stadtteil erheblich variieren. Faktoren wie Infrastruktur, Nähe zu Grünflächen, öffentliche Verkehrsanbindung und soziale Strukturen beeinflussen die Preisentwicklung.

Durchschnittliche Immobilienpreise in Münchens Stadtteilen (Stand 2024)

Altstadt-Lehel:

Als zentralste und eine der begehrtesten Lagen Münchens verzeichnet Altstadt-Lehel Spitzenpreise. Eigentumswohnungen kosten hier im Durchschnitt 12.000 bis 18.000 Euro pro Quadratmeter .

Schwabing:

Der Stadtteil Schwabing mit seiner lebhaften Atmosphäre, zahlreichen Cafés und kulturellen Angeboten zählt ebenfalls zu den teuersten Wohngegenden. Quadratmeterpreise liegen hier meist zwischen 10.000 und 14.000 Euro.

Bogenhausen:

Besonders in den Villenvierteln von Bogenhausen erreichen Immobilien ebenfalls hohe Preise von 10.000 bis 16.000 Euro pro Quadratmeter .

Maxvorstadt:

Dank der Nähe zur Universität und kulturellen Highlights wie Museen ist die Maxvorstadt bei jungen Käufern beliebt. Preise bewegen sich zwischen 9.000 und 13.000 Euro pro Quadratmeter.

Sendling:

In Sendling, einem traditionelleren Wohngebiet mit guter Verkehrsanbindung, liegen die Preise bei 8.000 bis 11.000 Euro pro Quadratmeter .

Haidhausen:

Mit seinen charmanten Altbauten und dem Ruf als "Französisches Viertel" ist Haidhausen besonders gefragt. Die Quadratmeterpreise betragen 9.000 bis 13.000 Euro.

Giesing:

Giesing entwickelt sich zunehmend zu einer gefragten Wohnlage. Hier sind Quadratmeterpreise von 6.500 bis 9.500 Euro üblich.

Außenbezirke (z. B. Feldmoching, Aubing):

In den Randgebieten wie Aubing oder Feldmoching ist der Immobilienmarkt vergleichsweise erschwinglich. Quadratmeterpreise bewegen sich hier zwischen 6.000 und 8.000 Euro.

In München zeigt sich deutlich, dass die Lage einer Immobilie den größten Einfluss auf ihren Wert hat. Während zentrale und exklusive Viertel wie Altstadt-Lehel und Schwabing die höchsten Preise erzielen, bieten die Außenbezirke eine erschwinglichere Alternative. Vor einem Teilverkauf oder Komplettverkauf sollten Eigentümer daher den Marktwert ihres Objekts sorgfältig ermitteln lassen, um das Potenzial ihrer Immobilie bestmöglich auszuschöpfen

Vorteile des Teilverkaufs in München

Finanzielle Flexibilität:
Der Teilverkauf einer Immobilie ermöglicht Eigentümern den Zugriff auf gebundenes Kapital. Der Verkauf eines Anteils führt zu einer sofortigen Auszahlung, die vielseitig genutzt werden kann. Ob für Renovierungsarbeiten, zur Finanzierung von Reisen oder zur Unterstützung der Familie – das gewonnene Kapital bietet finanzielle Freiheit.

Wohnrecht bleibt erhalten:
Trotz der Veräußerung eines Immobilienanteils bleibt das Wohnrecht in vollem Umfang bestehen. Eigentümer müssen ihr Zuhause nicht verlassen und können ihre gewohnte Lebenssituation unverändert beibehalten.

Teilhabe an künftigen Wertsteigerungen:
Eigentümer profitieren weiterhin von möglichen Wertsteigerungen ihres verbleibenden Immobilienanteils. Sollte der Immobilienmarkt anziehen, steigt auch der Wert des Eigenkapitals, das im Besitz bleibt.

Nachteile und Risiken des Teilverkaufs in München

Monatliches Nutzungsentgelt:
Für den verkauften Anteil wird ein monatliches Nutzungsentgelt fällig, das abhängig von Anbieter und Vertragsgestaltung unterschiedlich hoch ausfallen kann. Diese regelmäßige Zahlung stellt eine zusätzliche finanzielle Belastung dar, die langfristig bedacht werden sollte.

Kosten für Instandhaltung:
Trotz des Teilverkaufs bleibt der Eigentümer allein verantwortlich für sämtliche Kosten, die durch Instandhaltung, Reparaturen oder Modernisierungen anfallen. Dies kann insbesondere bei älteren Immobilien einen erheblichen finanziellen Aufwand bedeuten.

Komplexität der Vertragsbedingungen:
Die Vertragsgestaltung bei Teilverkäufen ist häufig komplex und beinhaltet zahlreiche Klauseln, die genau geprüft werden müssen. Dazu gehören unter anderem Regelungen zu Rückkaufsrechten, Verkaufsgebühren und Wertsteigerungen. Ohne eine gründliche Prüfung oder rechtliche Beratung können unerwartete Kosten oder Einschränkungen entstehen.

Fazit: Lohnt sich der Teilverkauf in München?

Der Teilverkauf kann für Immobilieneigentümer in München eine attraktive Möglichkeit sein, Kapital freizusetzen und dennoch in der vertrauten Umgebung zu verbleiben. Allerdings sollten die finanziellen und rechtlichen Aspekte sorgfältig abgewogen werden. Insbesondere das monatliche Nutzungsentgelt und die fortlaufenden Instandhaltungskosten können die finanzielle Situation beeinflussen. Es ist ratsam, verschiedene Angebote zu vergleichen und gegebenenfalls rechtlichen Beistand hinzuzuziehen, um eine informierte Entscheidung zu treffen.